1000欧元就能投资房地产？欧洲解锁STO新姿势

近日，卢森堡第一单房地产STO案例诞生了。由卢森堡两大地产商Creahaus S.A.和Espace Invest S.A.共同创办的Property Token S.A.，将位于Belval的豪华房产部分所有权代币化，完成了卢森堡第一单房地产上链的发行和交易。

该代币基于ERC20协议，由Tokeny帮助其发行和交易，并托管在Coinplus提供的“零电子”物理保险库（Zeroelectronic Solo card）中。

卢森堡赋予ST和证券相同地位

在卢森堡，金融监管委员会（CSSF）是主要金融监管机构，它们提供了相当明确的法规，吸引了许多对冲基金到该地区。而且就对冲基金数量而言，卢森堡仅次于美国。

为什么卢森堡地产商可以这样做？因为今年2月，卢森堡通过了一项法案，为区块链发行的证券提供法律框架。该法案名为Bill 7363。该修正案在法律中增加了第18a条，其中规定：

“账户管理人可以持有证券账户，并在证券账户内或通过安全电子注册设备（包括分布式电子注册或数据库）进行证券登记。记录在这种安全电子登记设备中的连续转移被认为是证券账户之间的转移。在这种设备内持有证券账户，通过这种安全的电子记录设备进行证券账户安全电子登记或证券登记，不会影响有关证券的可替代性质。”

该法案表示，通过区块链发行的证券和传统证券具有相同的法律地位。中央财经大学法学院教授邓建鹏告诉巴比特：“基于区块链发行的Token，有证券性质的，需要适用证券法，这在瑞士、新加坡都有相关的法律。”

1000欧元就能投资房地产

根据Observatoire de l'Habitat的统计数据，过去12个月卢森堡全国房地产价格上涨9％。卢森堡市价格上涨14％。而在当地投资房地产的最低门槛高达数十万欧元。

而通过Property Token S.A这种方式，代币持有者初始投资最小可以是1 000欧元，转售房产时产生的收入和最终的资本收益会按照其贡献的比例自动分配给投资者。而且，它将运营和管理成本降到最低，具有相较于传统市场更高的透明度和更低的门槛，并通过智能合约自动化处理。让房地产向股票、证券一样具有更好的流动性。

Tokeny Solutions首席执行官Luc Falempin告诉巴比特：“房地产STO项目势头强劲，因为这类资产是有形的，并且可以非常容易地进行基准测试。数字化资产减少了中间人的参与，这有助于解决市场低效问题，将机会带给更广泛的投资者群体。通过区块链构建的数字基础设施即时交易份额，资产流动性被带到了前所未有的阶段。”

STO地产项目数量翻番

STO（Security Token Offering），证券行通证发行。就是将传统资产（房地产、股权、债权、艺术品等）作为担保物通证化上链，进行流转和交易。有趋势表明，房地产行业似乎是很适合进行STO的资产类别。

标准共识发布的《STO房地产行业新动向》指出，自 2019 年初到现在此类项目的数量在 1-2 个月的时间内翻了近一倍。报告指出，对于房产类ST，具有4大优势：提高流动性、降低投资门槛、拓展投资范围，以及降低项目方的交易费用。

报告统计了2018年3月至2019年5月的29个房地产STO项目，得到这样一些数据：首先，这些项目普遍选择在美国发行（13个），此外还包括瑞士（4个）、英国（3个）、爱沙尼亚（2个）、新加坡、巴西、开曼、波多黎各、以色列、委内瑞拉，巴哈马。其次，这些项目的计划募资金额在100万美元至1亿美金不等，募资的法币包括美元、英镑、欧元、瑞士法郎。最后，对于发行商，它们普遍选择以太坊ERC20，除此之外还包括Securitize、polymath、harbor、swarm、stratis、brickblock。

解锁欧洲STO新趋势

巴比特采访了Tokeny Solutions CEO Luc Falempin，请他着重介绍STO在欧洲金融市场的实践情况，以及当地监管政策的适用性。

Tokeny Solutions是一家STO发行平台，帮助中型企业、投资银行、基金、资产管理公司和分销商基于区块链，将实物资产转换为无形资产，使其能够覆盖全球受众，执行合规义务，实现自动化并提高运营效率。据悉，Tokeny Solutions本月初刚获得世界第四大交易所泛欧交易所的战略投资，卢森堡第一单房地产上链发行和交易也是由该公司完成的。

巴比特：在欧洲STO合规需要依据什么法案？

Luc Falempin： STO（证券型代币发行）代币属于证券。因此，所有适用于传统证券发行的条例，STO也都适用。发行人所在地区的司法管辖权是很重要的，但更重要的是代币发行地的司法管辖权。

在欧盟，欧洲监管机构ESMA（欧洲证券市场监管局）和欧洲议会要求在证券公开发行前要发布招股说明书。然而，对于发行人而言，这是一个漫长的过程，因此他们可能会寻求其他选择。如果想要避免发布招股说明书，发行人可以考虑一些豁免条款：

（a）合格投资者; （与美国的合格投资者类似）; （b）在每个欧盟成员国有不超过150名非合格投资者; （c）每单位面额至少为100,000欧元的证券发售; （d）证券价值至少为100,000欧元的证券; （e）要求在12个月内最多筹集800万欧元；

但欧盟成员国可参照本国法律自由规定100万至800万欧元的门槛。 卢森堡设置的发行门槛是500万欧元，这意味着面向欧盟EMSA管辖的散户投资者，发行人可以使用简化招股说明书。

这些豁免条例降低了法律费用，而数字工具则简化了发行并提高了投资者入场的速度。

巴比特：欧洲的政策环境对STO友好吗？

Luc Falempin： 欧洲在这个领域特别与时俱进。大多数欧元区国家都明确定义了不同类型的代币，他们一致认为传统证券法适用于证券类代币。今年2月，卢森堡通过了一项法案，允许在区块链上交易证券，这使得该地区的公司有信心利用分布式账本技术及其带来的所有优势。

在欧洲金融市场是非常协调统一的，这得益于欧盟ESMA和各国监管机构的紧密配合。在欧盟，一些金融工具是“passportable”的，就像护照一样，这意味着发行人只需要在一个成员国得到批准，就可以在其他欧洲成员国发行金融工具。招股说明书规则就是这种情况，它允许欧洲公司通过创建统一的信息文件从散户投资者那里筹集资金。

巴比特：哪些资产品类最适合通过STO发行和交易？

Luc Falempin： 如前所述，我们将房地产视为推动证券代币化的关键资产类别之一。根据摩根士丹利资本国际（MSCI）的数据，房地产投资市场规模在2018年达到了8.9万亿美元，高于2017年的8.5万亿美元。很明显，其中存在巨大的机会。

流动性的缺失对投资者来说是一个很大的问题，而对发行人来说，募集资金是一大难题。通过拆分所有权，可以将其带给更广泛的投资者群体，并使这种投资形式民主化。

在未来，随着二级市场开始挂牌数字化证券发行，流动性将得到释放，这些产品将像股票、债券一样具有流动性。这种情况与封闭式基金等其他非流动性资产类似，因而数字化证券也将使得投资者免于很长的锁定期。

免责声明：本文提及的债券法规、法律，请咨询专业律师，不构成指导意见。